Huurverhoging: mag dit zomaar?
Anno 2023 valt het al niet mee voor de meesten om rond te komen. Daar komt ook nog bij dat u een berichtje krijgt van uw huurbaas: hij wil de huur verhogen in verband met de hogere gasprijzen. Hoewel u gefrustreerd bent, snapt u dit wel. Alleen is de vraag of huurverhoging wel zomaar mag. Dit is namelijk afhankelijk van uw huurcontract.
Algemeen
In het algemeen mag gesteld worden dat een huurverhoging mag, dit mag alleen maar een keer per jaar. Ook moet de verhuurder 2 maanden voordat hij wil dat de verhoogde huur wordt betaald, mededelen dat hij de huur wil verhogen. Heeft de huurbaas de woning verbeterd? Dan mag de huur wel verhoogd worden, in 2023 is dit met maximaal 4.1%, in 2022 3.3%. Huurverhoging door verbeteringen aan de woning staan los van de jaarlijkse toegestane huurverhoging.
Speciaal geval: inclusieve huur
De verhoging van de huur mag alleen gebeuren door uw huurbaas als in uw huurcontract de kale huur en de servicekosten gescheiden staan. Staat er in uw huurcontract een inclusieve huurprijs en geen bepaling over de mogelijkheid tot verhoging van de huur? Dan kunt u met succes verhoging van de huur afwijzen. Dit kunt u schriftelijk doen. Elektronische huurverhogingsafwijzing, zoals via de email, is ook een vorm van schriftelijke afwijzing. Het maakt niet uit hoe hoog uw huur is voor deze huurafwijzing. Uw verhuurder kan niet het huurcontract beëindigen als u in dit geval de huurverhoging afwijst. Dit staat in de wet. Dit kan wel in het geval als er sprake is van een geliberaliseerd huurcontract (zie hierna: wat is een geliberaliseerd huurcontract?). Een huurcontract met een inclusieve huurprijs is nooit een geliberaliseerd huurcontract.
Moet u weten wat uw kale huur is of vermoed u dat uw huurder uw huur veel te hoog heel gemaakt? Dan kunt u bij de verhuurder aanvragen om te huur te splitsen. U moet twee maanden van tevoren aangeven dat u de huur wilt splitsen. Hier gelden regels voor. De inclusieve huur hiermee. De wet stelt namelijk dat als de inclusieve huur gesplitst wordt, de kale huur 55% van de inclusieve huur wordt en de servicekosten 25%. De servicekosten zijn een voorschot. Als u te veel betaalt, kunt u deze terugvragen van de verhuurder. Vaak gebeurt dit aan het eind van het kalenderjaar wanneer uw werkelijke verbruik aan servicekosten/nutsvoorzieningen wordt toegestuurd.
Het kan soms voorkomen dat servicekosten, zoals de schoonmaker en het gebruik van meubels, en nutsvoorzieningen zoals gas/water/licht apart van elkaar moeten worden betaald. Nog steeds geldt dat slechts van u kan worden verlangd dat u betaalt voor wat werkelijk ver-/gebruikt is.
Exclusieve huur
Is in uw huurovereenkomst de huur duidelijk gescheiden tussen de huur die u betaalt voor uw kale huur en voor de servicekosten? Dan kan een verhoging van de huur wel. Let wel goed op welke kosten de verhuurder wil verhogen. Voor de kale huur die u moet betalen gelden andere regels dan voor de servicekosten.
Kale huur
Kale huur is het bedrag dat u per maand betaalt voor het gebruik van de woning. Verhoogt de verhuurder de kale huur, dan mag deze slechts met maximaal 2.1-4.1% per jaar worden verhoogd. Hoeveel procent is afhankelijk van een aantal factoren.
Als de verhuurder de kale huur met meer dan het wettelijk toegestane percentage wil verhogen, dan mag dit met succes geweigerd worden. Dit gaat namelijk tegen de wet in.
Ik woon in een sociale huurwoning: wat zijn daar de regels?
Als uw kale huur boven de 300 euro is per maand, dan mag uw huidige huur slechts met maximaal 2,3% verhoogd worden per jaar. Als uw kale huur onder de 300 euro is, dan is de maximale huurverhoging per jaar maximaal 25 euro. Dit laatste bedrag kan toenemen afhankelijk van uw inkomen. Als u een meerpersoonshuishouden hebt, wordt ook het inkomen van uw medebewoner(s) meegeteld. Hoe hoog het inkomen maximaal mag zijn, kunt u vinden op de website van de Rijksoverheid.
Voor kamers, woonwagens en voor standplaatsen mocht voor 2022 geen huurverhoging plaatsvinden. Sinds 1 januari 2022 mag er wel huurverhoging plaatsvinden van maximaal 2.3% per jaar.
Voor ligplaatsen van woonboten mag de maximale huurverhoging per jaar ook maximaal 2.3% zijn.
Ik huur in de vrije sector (geliberaliseerd huurcontract), wat zijn daar de regels?
Een geliberaliseerd huurcontract betekent dat uw kale huur boven een bepaald wettelijk bedrag uitkomt. Hierdoor kunt u minder rechten hebben dan wanneer uw kale huur onder dit bedrag zit en u dus een sociale huurwoning huurt. Op de website van de Woonbond kunt u een test doen of uw huurcontract geliberaliseerd is of niet. Wat het bedrag is waarboven uw kale huur moet zitten voordat er sprake is van een geliberaliseerd huurcontract, verschilt per jaar. Als uw huurcontract in 2022 is afgesloten, dan is er sprake van huren in de vrije sector als uw kale huur boven de 763,47 euro zit.
Zoals al opgemerkt is een inclusieve huur nooit geliberaliseerd. Dit komt omdat je bij een huurcontract met inclusieve huur niet weet wat de kale huur is en wat de servicekosten zijn.
Hier zijn een paar verschillen tussen geliberaliseerd huurcontract en een niet-geliberaliseerd huurcontract:
- Verhuurder mag de huur opzeggen als u niet akkoord gaat met het voorstel van wijziging van het huurcontract dat alleen maar gaat over verhoging van de huur. Bij een niet-geliberaliseerd huurcontract mag de verhuurder het huurcontract niet opzeggen als de enige reden voor de opzegging is dat u niet akkoord gaat met een huurverhoging.
- De kale huur mag met een hoger percentage worden verhoogd per jaar. Het is per kalenderjaar afhankelijk wat dit percentage is. Vaak rond de 3-4%. Bij niet-geliberaliseerde huur mag de kale huur slechts verhoogd worden per kalenderjaar met 1-3%. Dit is ook afhankelijk van de percentages die de overheid hiervoor instelt.
Mogen de servicekosten verhoogd worden?
De verhuurder mag de servicekosten verhogen, afhankelijk van de prijs die betaald moet worden hiervoor. Dit mag hij slechts doen als de eindafrekening van de servicekosten van het afgelopen jaar of de afgelopen periode is gestuurd en duidelijk is dat er te weinig servicekosten worden betaald. Hij moet wel minstens 1 keer per kalenderjaar het werkelijke verbruik sturen naar de huurder ter bevestiging dat de huurder niet te veel heeft betaald. Hij mag na het eindigen van het kalenderjaar er maximaal 6 maanden over doen om dit overzicht te sturen aan de huurder. Komt u erachter dat u over het gehele jaar meer servicekosten heeft betaald dan nodig was? Dan kunt u dit terugvragen van de verhuurder, zelfs als u bent verhuisd.
Zoals hierboven beschreven mag de huur maar een keer per jaar worden verhoogd. De verhuurder kan stellen dat hij de servicekosten op een ander moment wil verhogen dan na de eindafrekening aan het eind van het kalenderjaar. Dit kan je als huurder succesvol weigeren. Houd wel rekening met het feit dat hetgeen niet betaald is voor het werkelijke gebruik aan servicekosten, aan het eind van het jaar gevorderd van u kan worden. Dit betekent dat u het gehele bedrag aan niet-betaalde servicekosten in een keer moet voldoen. Dit kan voor sommigen problemen opleveren. Soms is het dus verstandig tussentijds akkoord te gaan met een verhoging van de servicekosten.
Als de verhuurder de servicekosten verhoogt na het afrekenen met de servicekosten van afgelopen jaar, dan moet u hiermee als huurder akkoord gaan.
Wat als u er niet uit kunt komen met uw huurbaas?
Heeft u problemen met uw verhuurder? Of u in uw gelijk staat of niet, hoeft u niet gelijk naar een rechter in dat geval. U kunt altijd de Huurcommissie benaderen. Deze geeft een uitspraak en aan die uitspraak moeten de huurder en verhuurder zich vanaf dat moment gaan houden. De Huurcommissie is vaak toegankelijker dan een rechter, je hebt namelijk geen juridische kennis hiervoor nodig en je hebt geen advocaat nodig. Wel wordt het aangeraden bij oplopende huurproblemen contact op de nemen met een advocaat.